Loftssagen - en ejendommelig sag

Grænsegårdens loftssag kom til at strække sig over knap fem år, nemlig fra Ejendomsaktieselskabet Norden blev opmærksom på, at man var ejer af ejerlejlighedsnummer 29 – hele loftet på 431 kvm. - i efteråret 2000 til, at sagen fandt sin foreløbige og næsten endelige afgørelse med domsafsigelsen i Gentofte Ret den 24. februar 2005.

Dommeren, nemlig sættedommer Ove Ulrichsen, afgjorde, at sagsøgte, Fiskedamsvej A/S nu i likvidation, skal anerkende, at sagsøger, Ejerforeningen Grænsegården, som repræsentant for de til enhver tid værende ejere af ejerlejlighederne 1 - 28 og 30 - 34 af matr. nr. 16 sæ Gentofte har en vederlagsfri brugsret over ejerlejlighed nr. 2, og at brugsretten er uopsigelig, medmindre sagsøgte eller senere erhververe af ejerlejlighed nr. 29 selv skal anvende hele loftsrummet, i hvilket tilfælde brugsretten kan opsiges med et varsel på ét år.

Efter en samlet vurdering skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til den anden part.

Sagsøgte ankede ikke dommen, så den 24. marts 2005 kunne ejerforeningens medlemmer notere, at man havde vundet den brugsret, som foreningen og dens medlemmer havde udøvet i mere end 30 år, hvilket givet var en lettelse for alle foreningens medlemmer, men forud var gået en lang og til tider meget ejendommelig sag.

Forspillet

At Norden blev opmærksom på sin ejendomsret skyldtes tilsyneladende en tilfældighed, nemlig at Norden ikke kunne forstå, at de blev opkrævet for en rottebekæmpelsesafgift. Formanden – Steen Johansen - gjorde høfligst opmærksom på, at det måtte skyldes, at de var ejer af loftrummet. Afgiften var så lille, at den aldrig var blevet opkrævet endsige betalt.

På den ekstraordinære generalforsamling i ejerforeningen den 21. december 2000, som var blevet indkaldt med henblik på køb af kælderlokalet, blev det oplyst, at Norden agtede at sælge loftsrummet, samt at formanden på vegne af foreningen havde gjort Norden og deres mægler opmærksom på, at foreningen til enhver tid både over for den nuværende ejer som over for en evt. ny vil gøre krav på ejernes brugsret til loftsrummet. Det refereres, at bestyrelsen skal overveje at engagere en advokat med kendskab til ejerlejlighedsforeninger. Beslutningen var ikke mindst et resultat af en ihærdig argumentation af den tidligere formand Klas Wolmar. 

På bestyrelsesmødet den 20. februar 2001 oplyste formanden, at han af Norden havde fået accept af, at såfremt loftsrummet sættes til salg, vil ejerforeningen få meddelelse herom.

På bestyrelsesmødet den 26. september 2001 var emnet Strategi i forbindelse med Ejendomsselskabet Nordens salg af loftet på dagsordenen. Administrator – Per Jessen Brinch - havde fra St. Frederikslund Group fået brev om, at selskabet Fiskedamsvej A/S med virkning fra 1. juli havde erhvervet loftet. Norden havde således ikke overholdt den omtalte aftale, men altså solgt loftet henover hovedet på ejerforeningen. Administrator havde på vegne af foreningen sendt Fiskedamsvej det ønskede materiale om foreningens forhold samt foreholdt den nye ejer foreningens holdning til brugsretten. Sagen blev indgående drøftet på bestyrelsesmødet. Der var enighed om, at der skulle søges råd hos en advokat med ekspertise i tinglysninger.

Bestyrelsens sammensætning var på dette tidspunkt: Steen Johansen, Peter Koch, Morten Voetmann, Karen Dyrskjøt, Rikke Wimmelmann og Pia Geelmuyden.

Morten Voetmann anbefalede en advokat, men min vurdering var, at han ikke var i besiddelse af den fornødne ekspertise, så efter råd af dommer i Landsretten Karsten Knudsen rettede jeg henvendelse til advokat Per Overbeck, som påtog sig sagen.

Per Overbeck påtager sig sagen

Pers første handling var den 5. november at kontrollere situationen på tinglysningskontoret. Tingslyst skøde til køber endsige anmeldelse heraf forelå ikke. Herefter bragte han køber i ond tro med hensyn til eksistensen af eventuelle utinglyste rettigheder og uopgjorte økonomiske krav som følge af, at ejerne af de øvrige ejerlejligheder i op til 30 år havde afholdt alle udgifter til vedligeholdelse og andre driftsomkostninger. En konsekvens af loftets fordelingstal var og fortsat er sat til 0 (nul). Brevet, der også blev faxet, betød, at Fiskedamsvej ikke ved at anmelde sit skøde kunne udslukke ejernes rettigheder, men skulle respektere disse.

Trusler

Svaret fra modpartens administrator – konsulent Per Østergaard - kom prompte. Han skrev bl.a. Jeg beder Dem venligst fremsende dokumentation for de omtalte brugsrettigheder og andre rettigheder over loftsarealet, som Deres klient mener at være i hænde. Såfremt den pågældende dokumentation ikke er tilstrækkelig, vil vi anmode ejerforeningen om straks at rømme arealerne.

Bestyrelsen blev orienteret om sagsforløbet på dets møde den 13. november. Bestyrelsens strategi var at få ejernes rettigheder på loftet tinglyst hurtigst muligt.

 

Den 14. december rykker Per Østergaard for svar på hans skrivelse af 5. november med tilføjelsen, at såfremt jeg ikke hører fra Dem inden 14 dage, må vi overveje at lade arealerne rydde for ejerforeningens regning. Per henviser høfligt i et brev af 2. januar 2002 køber til sælger for så vidt angår oplysninger og dokumentation om forholdene omkring den lejlighed, som De overvejer at købe. Bemærker, at han endnu ikke har modtaget det planlagte eller underskrevne aftalegrundlag, og skriver: Deres bemærkning om, at De vil ” overveje at lade arealerne rydde for ejerforeningens regning ” må jeg afvise, allerede fordi et sådant skridt kun kan foretages af en ejer eller andre rettighedshavere, - og forudsat en række betingelser i øvrigt er opfyldt.

I et strategipapir til formanden af samme dato anbefaler Per, at vi afventer udspil fra den anden side. Det er køberen og sælgeren af loftet, der har et problem, og ikke medlemmerne af foreningen, der pt. og endnu uforstyrret kan benytte loftsrummene.

Den 31. januar 2002 forud for Pers møde med Per Østergaard på hans kontor i Bredgade 76 havde jeg et strategimøde med Per på hans kontor i Hovedvagtsgade 6, hvor vi enedes om så hurtigt som muligt at udtage stævning mod St. Frederikslund Group med påstand om, at de skal anerkende, at der ved hævd er stiftet de brugsrettigheder, som foreningens medlemmer har erhvervet. En såkaldt tinglyst stævning. Retsafgiften beregnede vi til 2 pct. af kr. 45.000 – vor skøn af værdien af sagens genstand.

I brevet sendt til St. Frederikslund Group skriver Per bl.a. Deres hensynsløse adfærd over for ejerforeningen og dens enkelte medlemmer fører mig til at sætte Dem over for et ultimatum

  1. 1.      Hvis De vil acceptere at oprette et dokument, hvorved De som den nuværende ejer af loftet tiltræder, at ejerforeningens øvrige medlemmer enten ved aftale eller ved hævd har erhvervet brugerrettighederne over loftet og tiltræder, at dette dokument tinglyses på ejendommen, kan sagen – med forbehold for detailspørgsmål – afsluttes hermed.
  2. 2.      Hvis De ikke vil indgå på dette forslag til en mindelig løsning, vil der uden yderligere varsel blive udtaget stævning mod Dem ved Retten i Gentofte, hvilket vil påføre Dem yderligere omkostninger.

Til støtte for Deres interne overvejelser, vil jeg tillade mig at henlede Deres opmærksomhed på, at De ved at underskrive skødet ikke blot har afsløret Deres onde tro, men også har skadet Deres egne muligheder for at videresælge loftet til et beløb, som blot nærmer sig til, hvad De har betalt kr. 692.000.

I skødets § 1 accepterer De de forpligtelser, som har påhvilet sælger og tidligere ejere.

I skødets § 5 begrænser De Deres brug af loftet til erhvervsmæssig udlejning.

Hvis De nu vil gå ind i forhandling af en mindelig ordning, vil min klient værdsætte dette, men hvis De ikke inden mandag den 4. februar 2002 kl. 15.00skriftligt har givet et klart signal om forligsvilje i løbet af få dage herefter, bliver der udtaget stævning.

Stævning udtages

Den 4. februar modtag Per et harmdirrende afslag fra advokat Frank Hansen, adm. direktør for St. Frederikslund Group, hvori han meddelte, at på baggrund af tonen i Deres brev, herunder Deres bemærkninger i forhold til personligt ansvar fra vor ejendomschef Per Østergaard og undertegnede, har jeg videresendt sagen til vor advokat Allan Thomsen.

Forspillet var således kørt til ende. Forude lurede en retssag, når St. Frederikslund Group fik taget sig sammen.

Situationen var opstået, fordi det var lykkedes Norden i forbindelse med oprydning i deres portefølje behændigt at sælge St. Frederikslund Group en stribe ukurante ejermål – garager, kældre, lofter og enkelte boliglejemål – i et såkaldt ubeset bunkebryllup, hvilket bl.a. den besynderligt høje værdi af loftet på kr. 692.000 var et glimrende udtryk for. Skødet indeholdt i øvrigt den såkaldte sommerhusklausul, som er en nødvendig forudsætning af et muligt salg til udlandsdanskere.

Kort sagt, så var vi blevet kastet for de spekulative grippe sammen med en række andre. Så vidt jeg er orienteret, var ejerforeningen Grænsegården den eneste forening, der nåede at reagere, hvilket også kom til at optage vor dagligdag i flere år frem.

Stævningen blev fremsendt den 7. februar og begæret tinglyst på ejerlejlighed nr. 29´s blad i tingbogen.

Tinglysningen trak imidlertid ud grundet nogle proceduremæssige forhold omkring stævningens forkyndelse m.m., hvilket blev påpeget af tinglysningssekretæren, byretsdommer Stig Kaas, men den 28. februar faldt sagen i hak. Stævningen var forkyndt og tinglyst. Sagen kunne begynde.

Retssagens forløb m.m.

Stævningen indeholdt vor sagsfremstilling og anbringender.

Principalt gjorde vi gældende, at Ejerforeningen Grænsegården og ejerne af ejerlejlighederne nr. 1 – 28 og 30 – 34 med hjemmel i aftale med de tidligere ejere af ejerlejlighed nr. 29, herunder Norden A/S har erhvervet brugsretten til de i ejerlejlighed 29 tilhørende lokaler i loftsetage i overensstemmelse med ejerforeningens interne vedtagelser om den nærmere fordeling af brugsretten. Det gøres gældende, at sagsøgte med sin underskrift på bestemmelsen i § 1, punkt 1.3 i skødet om, at ” Køber er pligtig at være medlem af de respektive ejerforeninger og til at respektere foreningernes vedtægter samt de beslutninger, som er eller vil blive truffet af foreningerne ” har tiltrådt også dette aftalegrundlag.

Subsidiært gjorde vi gældende, at Ejerforeningen Grænsegården og ejerne ved hævd har erhvervet brugsretten.

Og endelig gjorde vi principalt gældende, at sagsøgernes brugsrettigheder er tinglyst, og subsidiært, at sagsøgte ikke ved sin tinglysning af skødet, der fandt sted den 19. december 2001, kan eksstingvere sagsøgernes utinglyste rettigheder, idet sagsøgte var i ond tro, i hvert fald efter modtagelsen af undertegnede advokats brev(og fax) af 5. november 2001.

Svarskriftet fra modpartens advokat Allan Thomsen forelå den 12. marts med påstanden afvisning, idet han anførte, at Ejerforeningen ikke kan optræde som sagsøger, samt at de enkelte ejere ikke er berettiget til at give Ejerforeningen mandat til at gøre krav gældende mod sagsøgte.

Vor replik blev fremsendt den 30. marts, heri anførtes bl.a., at sagsøgerne ikke på forhånd vil afvise, at der udtages 33 stævninger, men sagsøgerne vil ikke tage ansvaret for en så voldsom og ganske ufornøden udvidelse af sagen uden at sagsøgte stiller krav herom. I givet fald vil sagsøgerne forbeholde sig at stille krav om, at sagsøgte stiller sikkerhed for sagsomkostninger på kr. 350.000. Og til sagsøgtes påstand om, at Ejerforeningen ikke har retlig interesse i sagen anførtes, at foreningen har retlig interesse i fortsat at kunne administrere fællesarealerne også på loftet, og at ejerforeningen er nød til at påtage sig opgaven, allerede fordi fordelingstallet for lejlighed nr. 29 er 0(nul). Fordelingstallet 0 har ikke blot den betydning, at andre end ejeren af nr. 29 skal afholde alle fællesomkostninger, men det har også den væsentlige konsekvens, at indehaveren af nr. 29 ikke har stemmeret på generalforsamlingen, hvorfor sagsøgtes forudsætninger om sin retlige status i foreningen ikke holder.

Den 18. april fremviste Rikke Wimmelmann og jeg loftet for ejendomsadministrator Per Østergård og et par af hans ejendomsinspektører. De havde ikke før besigtiget deres ejermål. Efter besigtigelsen bad Per Østergård om, at jeg på generalforsamlingen ventilerer muligheden af et evt. køb. Hans tilbud lød på kr. 200.000 kombineret med, at Fiskedamsvej kunne tilbyde en billig finansiering.

Jeg forelagde loyalt forslaget for generalforsamlingen, der blev afholdt den 23. april. Der var enighed om, at bestyrelsen skulle afvente fremsendelsen af et skriftligt tilbud 

På bestyrelsesmødet i ejerforeningen den 28. maj blev det besluttet at udskyde ønsket om at installere lys på tørrelofterne og gangarealerne til efter retssagens afslutning.

Allan Thomsens duplik modtog retten den 22. maj. Han fastholdt sin påstand om afvisning, men sker dette ikke så frifindelse. 

For det tilfælde, at sagsøgerne får medhold i den nedlagte påstand, nedlagdes følgende selvstændige påstande:

  1. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende, at brugsretten til lokalerne i loftsetagen kan opsiges med et varsel på 3 måneder.
  2. Sagsøgerne tilpligtes med virkning fra 1. juli 2001 at betale et årligt vederlag på kr. 86.200 for brugen af lokalerne.

Første skriftlige forligstilbud

Sagen begyndte ar tage form. Procesmøde med byretsdommeren blev berammet til den 2. juli. I forlængelse af dette møde og Allan Thomsens duplik fremsendte Allan Thomsen et forligstilbud. Udgangspunktet var nu en af ham fast værdi af loftet på kr. 862.000. Ejerforeningen kunne få loftet mod kontant at betale kr. 362.000 samt afholde de med berigtigelsen af ejendomsretten forbundne omkostninger. Ejerforeningens bestyrelse fik en frist til den 21. august til at meddele, hvorvidt man ville indstille forslaget til godkendelse.

Al vilje til forlig eller anden imødekommenhed, som var blevet luftet af Per Østergaard var, således pist forsvundet. Man skulle tro, at advokaten troede, at han havde en vindersag.

På bestyrelsens møde den 13. august drøftedes tilbuddet indgående. Der var enighed om at fremsende et købstilbud ned forbehold for generalforsamlingens godkendelse. Formanden fik efter en længere diskussion mandat til at indgå i en forhandling om et evt. køb.

Den 20. august fik Allan Thomsen tilsendt vort købstilbud. Udkastet til svar havde været drøftet grundigt med vor administrator. Det lød på kr. 100.000. Sagsomkostningerne ved handelen foreslog vi med henvisning til 30 år uden betaling af ejerforeningsbidrag afholdt af Fiskedamsvej. Det blev påpeget, at foreningen tidligere havde fået et mundtligt tilbud på kr. 200.000, og at byretten havde accepteret en værdi på kr. 45.000 i forbindelse med fastsættelsen af retsafgiften, samt at procesrisikoen var betydelig for begge parter ikke mindst, fordi vi med henvisning til det famøse fordelingstal ville kunne procedere for, at loftet slet ikke kunne betragtes som en selvstændig ejendom.

Vi udbad os svar senest den 26. august kl. 14.00.

Første processkrift

Allan Thomsen afviste vort tilbud som helt uacceptabelt, så 30. august fremsendte vi processkrift 1 til retten, hvori vi fremlagde en liste over alle ejere som sagsøgere med ejerforeningen som mandatar.

Principalt gik vi efter at have erhvervet ejendomsret ved aftale respektive hævd, subsidiært efter brugsret ved aftale respektive hævd.

Finder retten, at sagsøgerne alene har erhvervet brugsrettigheder, gøres gældende, at brugsrettighederne er uopsigelige, og at de ikke kan kræves vederlagt ud over den vederlæggelse, der ligger i fordelingstallet 0.

Det gøres gældende, at sagsøgte med sin underskrift på skødet har forpligtet sig til at respektere de beslutninger, som er blevet eller vil blive besluttet af ejerforeningen. Herved har sagsøgte afskåret sig fra at kræve ændringer i status quo ved nu at kræve betaling eller afgive opsigelser.

Mere subsidiært, at brugsrettighederne er omfattet af lejelovens § 83, hvorefter opsigelse alene kan ske, hvis sagsøgte selv skal anvende de pågældende loftslokaler.

Til støtte for begge påstande gøres gældende, at ejerlejlighedslovens betingelser for opdeling af en ejendom i ejerlejligheder ikke er opfyldt for loftets vedkommende, idet fordelingstal 0 er lovstridigt. Konsekvensen er, at loftet ikke er en selvstændig fast ejendom, men indgår i en form for sameje med ejerlejlighedsforeningen og de sagsøgende ejerlejligheder.

Allan Thomsens svar i form af processkrift A fremsendtes til retten den 7. oktober. Skriftet var udformet af advokatfuldmægtig Christian Schwarz-Hansen og plæderede naturligvis for pure frifindelse samt en anmodning om en deldomsforhandling vedr. den principale påstand om erhvervelse af ejendomsret.

Op til retsmødet den 21. oktober fremlagde vi en række yderligere bilag samt en argumentation mod påstandene i processkrift A, herunder bl.a. en tilbagevisning af, at ejeren af loftet på noget tidspunkt skulle have betalt ejendomsskat samt en påpegning af, at man ikke kan anvende udstykningslovens § 14 om forbud mod afhændelse af en del af en fast ejendom, idet denne handler om jordstykker og ikke om bygninger, hvortil kommer, at ejerlejligheder udtrykkeligt er undtaget fra denne lovbestemmelse.

Andet forligstilbud

Mødet den 21. oktober forløb i henhold til Per lettere kaotisk. Dommer Stig Kaas have ikke forberedt sig ordentligt og syntes at have sympati for sagsøgte. Det resulterede bl.a. i, at han helt uhørt ikke ville medtage vore bemærkninger til processkrift A.

Disse blev derfor fremsendt til retten den 1. november.

Jeg var et par dage tidligere blevet kontaktet af Per Østergård, der ville høre, hvorvidt bestyrelsen ville indgå i et forhandlingsforløb, og et par dage herefter modtag Per et skriftligt forligstilbud lydende på, at ejerforeningen med overtagelsesdag den 31. december 2002 kan erhverve loftet mod kontant betaling af kr. 230.000 og i øvrigt sædvanlige vilkår.

Et resultat af vore opfølgende bemærkninger på processkrift A var, at advokatfuldmægtigen den 12. november med et brev til retten udbad sig kopi af samtlige generalforsamlings- og bestyrelsesreferater samt dagsordener, orienteringsskrivelser, budgetter og regnskaber siden ejerforeningens stiftelse inkl. en anmodning om udsættelse af retssagen.

Man lagde tydeligvis op til udmattelseskrig.

På sit møde den 19. november havde bestyrelsen en meget intens diskussion af, hvorledes man skulle forholde sig til det reviderede tilbud. Bestyrelsen var delt. Karen Dyrskjøt sagde med henvisning til sine erfaringer som ansat i Dong, at formanden skulle udstyres med et nøje specificeret forhandlingsmandat. Det var min fornemmelse, at Karen havde opbakning til sin holdning hos Rikke, Pia og Morten. Jeg argumenterede imod et snævert mandat med henvisning til mine erfaringer i HK., idet jeg gjorde opmærksom, at bestyrelsen naturligvis ville skulle tage stilling til et evt. forhandlingsresultat. Stemningen var så spændt, at jeg måtte sætte min formandspost på højkant, før jeg trods megen modvilje fik et tilfredsstillende mandat.

Vi meddelte, at vi var i stand til at imødekomme advokatfuldmægtigens dokumentationskrav for kr. 2 pr. kopi for så vidt angår alt materiale siden 1982, men fandt det unødvendigt og spild af tid og henviste i øvrigt sagsøgte til Norden. Allerede den 29. november ændredes dokumentationskravet til, at han fik adgang til at gennemgå de originale dokumenter på Pers kontor og betale for de kopier, som en sådan gennemgang ville føre til. Noget han i øvrigt aldrig benyttede sig af.

Den 4. december fremsendte vi vort købstilbud. Som udgangspunkt accepterede vi sælgers krav, men fandt det rimeligt, at ejerforeningen fik dækket sine udgifter til den understrygning af taget, som foreningen havde bekostet i 1994 på kr. 125.000. Og så accepterede vi, at handelen skulle ske på sædvanlige betingelser.

Afvisningen af tilbuddet kom den 30. januar 2003 med en bemærkning om, at Fiskedamsvej forhandler salg til anden side. Der var formentlig tale om endnu et massesalg med loftet som et af elementerne. Et salg, der givet ud over spekulation i loftet, var begrundet i udnyttelse af skattemæssige afskrivningsfordele. Fordele ejerforeningen ikke på nogen måde ville kunne benytte til noget. Samtidig hermed fremsendtes processkrift B, hvori Allan Thomsen gjorde opmærksom på, at sagsøgte ikke bestred, at de øvrige ejerlejlighedsejere i et vist omfang har benyttet loftet, samt fandt at vort ønske om 3 retsdage ikke var rimeligt.

På et retsmøde den 19. februar argumenterede Per for vore 3 dage, idet han påpegede, at sagsøgtes processkrift B var for upræcist og i øvrigt ukoordineret med deres svarskrift, hvorfor man ikke kunne bygge en dom på det, hvilket dommeren havde fuld forståelse for. Allan Thomsen havde sendt sin fuldmægtig, men ikke givet ham noget mandat, så mødet var reelt spild af tid.

Den 17. marts fremsendte advokatfuldmægtigen processkrift C, som bestod af et forslag til spørgeskema til medlemmerne af ejerforeningen 

Pers kommentar til skemaet var lakonisk: Skemaet har jeg ikke indvendinger imod, og det kan måske oven i købet lette arbejdet internt i foreningen og for medlemmerne.

Imidlertid er det utroligt, at modparten ikke ofrer lidt mere omhu på sagen. For det procesretlige problem er ikke løst. Meningen skulle jo være at undgå at indkalde ca. 30 personer til at afgive forklaringer, og derved undgå at der bruges 3 hele dage i retten.

Det er sagsøgte, der har skabt problemet ved at afvise, at E/F Grænsegården kan optræde på medlemmernes vegne, og det standpunkt har de trods mine opfordringer ikke kunnet finde ud af at fravige. En mundtlig forklaring i retten under ansvar kan i øvrigt ikke erstattes af en skriftlig erklæring. Endelig overser man, at foreningens medlemmer er parter i sagen og ikke vidner, og at hver enkelt lejlighed skal have dom for, hvilket loftsrum den pågældende lejlighed har rettigheder over. Det kan ikke løses ved et ” korrespondancekursus ”!

Vi godkendte på retsmødet den 31. marts spørgeskemaet med tilføjelse af 2 spørgsmål, nemlig

  1. Fremgår det af skødet, at der hører loftsrum til?
  2. Har du afholdt omkostninger på vedligeholdelse af loftsrum?

Advokatfuldmægtigen havde endnu en gang ikke fået et mandat, hvorfor dommeren pålagde sagsøgte at afgive et yderligere processkrift inden den 14. april.

Den 10. april fremsendtes processkrift D. hvori man frafaldt sin afvisningspåstand samt fremlagde et revideret udkast til spørgeskema.

Loftet sælges

Den 24. april dukkede en salgsannonce op i Børsens ejendomstillæg. Annoncen var indrykket af Andersen Ejendomme A/S i Rungsted og reklamerede bl.a. for salg af 2 loftslejligheder til en samlet pris på kr. 400.000. Loftet, der blev kaldt en udviklingsejendom, havde de købt sammen med en række andre ejermål, kaldet investeringsejendomme. Sidstnævnte blev udbudt til en samlet pris på kr. 20.275.000.

Per sendte prompte besked til Andersen Ejendomme om den verserende en retssag, og 27. april bekræftede Benny Andersen, at selskabet ApS KBUS 38 nr. 5355 havde erhvervet loftet pr. 1. marts i en større ejendomspakke med pligt til indtræden i retssagen, og at den vil blive videresolgt med forpligtelsen. Herudover oplyste han, at de ikke havde en nøgle, som de bad om at få leveret.

Generalforsamlingen den 29. april blev orienteret om den seneste udvikling i retssagen. Ud af bestyrelsen trådte Rikke Wimmelmann og Pia Geelmuyden. De blev erstattet af Lisbeth Steffensen og Marianne Pfeifer. Generalforsamlingen sluttedes med en drøftelse af etablering af altaner. Der var argumenter både for og imod idéen.

Den 13. maj fortalte advokatfuldmægtigen om salget, og at Allan Thomsen fortsatte som sagsøgtes advokat.

Retsmødet den 14. maj afslørede, at en ny dommer tilsyneladende havde overtaget sagen. Den nye dommer indledte med en usædvanlig kraftig opfordring til Christian Schwarz-Hansen om at få sagen forligt. ” Selv om sagsøgte skulle gå hen og vinde sagen, hvad der absolut ikke er sikkert, kan man med et fordelingstal på 0 ikke bruge en dom til noget ”. Og så rejste dommeren selv spørgsmålet om selve lovligheden af lejlighed nr. 29.

Sagen blev endnu en gang udsat. Advokatfuldmægtigen ville gå i tænkeboks.

Svaret kom den 20. maj. Sagsøgte afviste vort tilbud og bad om, at få berammet sagen, idet man fastholdt, at 3 dage var for meget. Herudover meddeltes, at køber – Andersen Ejendomme A/S – under henvisning til lejelovens særlige regler om tvungen processuel succession var indtrådt som sagsøgt i sagen.

Per var naturligvis vågen, redegjorde for rimeligheden af vort tilbud, fastholdt behovet for 3 retsdage og afviste, at Fiskedamsvej ensidigt kunne udtræde af sagen på et tidspunkt, hvor forberedelsen i det væsentlige var afsluttet.

Jeg refererede den seneste udvikling for bestyrelsen den 10. juni, hvor der var enighed om, at fastholde det tidligere afgivne tilbud som øvre ramme for et forligstilbud, fordi loftsrummet næppe var blevet mere værd for en ekstern køber snarere tværtimod.

Et mæglingsforslag og en dommer, der gør sig inhabil

Den 25. juli afholdtes offentligt retsmøde i sagen. Sagsøgte var ikke repræsenteret, men alene Andersens Ejendomme A/S ved advokatfuldmægtigen.

Dommer Stig Kaas gav på det nærmeste udtryk for, at han ikke kunne overskue sagen endsige afgøre den. Opremsede en masse uafklarede spørgsmål. Brugte 4 kvarter ud af 5 til at redegøre for sagen, som han tydeligvis havde fattet akademisk interesse for, men redegørelsen afslørede en alvorlig mangel på viden om den hidtidige skriftveksling og forløbet af de 4 forberedende retsmøder med bl.a. 2 af hans dommerkollegaer. Stig Kaas afsluttede mødet med at mægle forlig under hensyn til omkostninger og procesrisiko. Han foreslog, at ejerlejlighed nr. 29 tilskødes ejerforeningen mod betaling af kr. 200.000 kontant og til endelig afgørelse af parternes mellemværende.

Per havde allerede på retsmødet redegjort for vort tilbud på kr. 105.000, men det havde dommeren end ikke villet tage med i sin retsbog.

Endelig bemærkede Stig Kaas, at en evt. domsforhandling vil blive gennemført med en anden dommer.

Parterne skulle give svar inden 3. september.

Dommer Stig Kaas havde fundet den kattelem, som førte ud af en sag, han ikke kunne overskue.

Pers opsummering lød: Det sure er, at sagen, der nu er 11/2 år gammel endnu ikke kan blive berammet til domsforhandling. Det er også surt, at Stig Kaas, der samtidig erklærer sig inhabil, vil pålægge os ulejlighed med yderligere dokumentation for, hvem der er sagsøgere – selv om både modparten og hans to dommerkollegaer har tiltrådt vor argumentation herom. Det søde er, at Stig Kaas i sin retsbog skriver, at han ikke ville tinglyse en ejerlejlighedsetablering med fordelingstal 0, hvilket åbner for et erstatningskrav mod statskassen, hvis Grænsegården skulle komme ud af sagen med et økonomisk tab, samt at det er godt, at Stig Kaas ikke accepterer, at Fiskedamsvej blot kan træde ud af sagen, fordi loftet er solgt. 

Den 28. august orienterede Per bestyrelsen meget detaljeret om det hidtidige forløb af den snart 2 år gamle sag. Efter en grundig diskussion om dommerens forligsforslag blev bestyrelsen enig om at afvise dette.

Den 3. september tiltrådte Allan Thomsen det af retten fremsatte forligsforslag, hvilket vi afviste den 4. september med henvisning til vort tidligere fremsendte forligstilbud på kr. 105.000.

Den 19. september var Sig Kaas fortsat på sagen. Sagsøgte var ikke repræsenteret, men alene Andersen Ejendomme. Af retsbogen fremgik, at vi ville medindstævne den nye ejer, som vi den 23. september fik at vide var Ejendomsudviklingsselskabet I/S Bolbrovej 14 i Rungsted.

I sit brev til Allan Thomsen den 29. september gør Per rede for dommer Stig Kaas lemfældige omgang med sandheden, idet

  • vi alene havde givet tilsagn om at overveje at medindstævne Ejendomsudviklingsselskabet, men ville afholde os fra det, fordi det ville påføre os yderligere omkostninger.
  • sagsøgte var repræsenteret ved Allan Thomsen
  • retsbogen ikke refererer dommerens indledende opfordring til sagsøger om at hæve sagen over for Fiskedamsvej

Afsluttende understregede Per, at han fandt det uholdbart, at denne dommer, der selv har erkendt sig inhabil alligevel fortsat vil forestå sagens videre forberedelse.

I sit følgebrev til mig skrev Per, at Stig Kaas læner sig op ad en klage til domstolsstyrelsen, men for Grænsegården gør det måske ikke noget at sagen trækkes i langdrag, eftersom det er sagsøgtes problem, at de ikke kan nyttiggøre deres investering.

Den 21. oktober meddelte Allan Thomsen ved sin advokatfuldmægtig, at han med omgående virkning var udtrådt af sagen, som advokat for Andersen Ejendomme A/S, ApS KBUS 38 nr. 5355 og Ejendomsudviklingsselskabet I/S, og den 5. november fik vi besked om, at advokat Henrik Nehammer var indtrådt i sagen for Andersen Ejendomme. Af brevet fremgik, at han troede, at næste skridt i sagen skulle være, at sagsøger skulle medindstævne de nye ejere af loftet.

Med brev af 7. november til Henrik Nehammer redegjorde Per for den seneste udvikling i sagen med dommer Stig Kaas mærkværdige referater, der stod at læse i retsbogen. Vedlagt brevet var en skrivelse til Retten i Gentofte, hvori han tillod sig at foreslå, at sagen forelægges den administrerende dommer med henblik på en overordnet stillingtagen til hvilken dommer, der bør forestå den videre forberedelse, beslutning om berammelse og domsforhandling.

Dommer Stig Kaas tog prompte konsekvensen af Pers brev, idet han i retsbogen den 10. november meddelte, efter at have fastholdt rigtigheden af det til retsbogen tilførte, at dommer Stig Kaas er inhabil. Det holdt hårdt før Stig Kaas fik draget den naturlige konsekvens af hans ekstremt dårlige håndtering af sagen.

Med brev af 23. november gjorde Allan Thomsen er fornyet forsøg på at trække Fiskedamsvej ud af sagen som sagsøgt, idet han citerede nedenstående fra det endelige skøde af 15. april: Matr.nr.16 sæ Gentofte, ejerlejlighed nr. 29. Loftet benyttes som pulterrum for ejerlejlighedens beboere. Der verserer pt. en retssag med ejerforeningen m.fl. om benyttelsen. Køber indtræder i denne retssag og påtager sig risikoen for dennes udfald uden ansvar for sælger. Sælger betaler omkostninger til egen advokat, der påløbet før overtagelsesdagen. Evt. omkostninger til modparten, der ved dom eller forlig af retten måtte blive pålagt køber, er sælger uvedkommende, uansset om disse måtte siges at have relation til tiden forud for overtagelsesdagen. Sælger er uden ansvar for lejlighedens nuværende og fremtidige benyttelse, herunder om den kan frigøres fra den nuværende benyttelse. Og Per svarede den 14. november, at sagsøgerne fastholder Fiskedamsvej A/S som sagsøgt, og hvis der ikke mødes ved kommende retsmøder eller afgives nødvendige processkrifter, vil jeg på mine klienters vegne begære afsigelse af udeblivelsesdom.

Sættedommer sættes på sagen

Den 3. januar 2004 efterlyste Peer med brev til den administrerende dommer besked om udpegelsen af sættedommer m.m., hvorpå vi den 6. januar fik at vide, at præsidenten for Retten i Roskilde med brev af 14. november 2003 havde beskikket dommer Ove B. Ulrichsen til som sættedommer at beklæde den pågældende ret under den viderebehandling af sagen.

Forsinkelser og trækken i langdrag var fast tilbehør i sagen og altså også, når det gjaldt meddelelsen om beskikkelsen af sættedommer.  Den bizarre historie fortsatte, idet Per med skrivelse af 30. marts måtte rykke præsidenten for Østre Landsret for besked om, hvornår sagen kan forventes at blive behandlet af en dommer.

På ejerforeningens generalforsamling den 27. april refererede jeg kort sagen med konklusionen, at sagen er principiel og meget kompliceret, men at vores advokat vurderer, at vi har en god sag. Beretningen blev taget til efterretning.

På generalforsamlingen fremlagde Peter Koch og jeg Forslag til beslutning vedr. installation og vedligeholdelse af altaner. Der var tale om et beslutningsforslag, der økonomisk alene vedrørte de ejere, der måtte ønske at installere altaner. Forslaget stødte på megen modvilje ikke kun fra ejere af stuelejlighederne, men også fra ejere som Karen Boesen, Marianne Pfeifer, Anne Augustinus og Morten Voetmann. Jeg trak som repræsentant for forslagsstillerne forslaget som konsekvens af den betydelige modvilje. En årsag til modviljen var formentlig loftssagen og dens forløb i bestyrelsen.

Præsidenten svarede aldrig vor rykker, men den 14. juni skrev Ove Ulrichsen efter at have talt med Per til Henrik Nehammer, at han var enig med Per om, at der skulle reserveres 4 retsdage til sagens afvikling, at den derfor tidligst kunne berammes til januar/februar 2005, samt at den oprindelige sagsøgte Fiskedamsvej alene omkostningsmæssigt er en form for garant for sagsøger. Og 2 juli måtte Ulrichsen rykke for Nehhammers svar. Sagen trillede langsomt i vor retning, men det groteske tidsforbrug fortsatte som Per lakonisk måtte konstatere i sit brev af 5. juli, hvor han benyttede lejligheden til at ønske mig god sommer.

Den 14. juli indkaldtes til forberedende retsmøde den 24. august. Den 19. august meddelte Allan Thomsen, at Fiskedamsvej A/S var trådt i likvidation den 10. juni, og at under henvisning til min skrivelse af 13. november 2003 og det forhold, at jeg ikke har hørt nærmere til sagen siden Per Overbecks skrivelse af 14. november, har både jeg og min klient anset sagen for afsluttet.

Med brev af 20. august til administrerende direktør, advokat Frank Hansen St. Frederikslund Holding A/S undrer Per sig over, at han ikke havde modtaget underretning om likvidationen i overensstemmelse med aktieselskabslovens § 123, stk. 1. Jeg forventer, at Fiskedamsvej i likvidation taber sagen og bliver dømt til at betale et betydeligt beløb i sagsomkostninger. I modsat fald forbeholdes at gøre krav gældende over for den eller de personer og det eller de selskaber, som har ansvaret for likvidationen. I sit følgebrev skriver Per, at jeg på tirsdag i Retten vil begære udeblivelsesdom og tilkendegivelse af et omkostningsbeløb svarende til 65 advokattimer, hertil kommer retsafgifter til sagsanlæg og tinglysning. Hvis ikke jeg i det væsentlige opnår medhold, agter jeg på stedet at kære dommerens afgørelser til Østre Landsret. Dette groteske cirkus må bringes til ophør nu.

Så langt kom det ikke. Henrik Nehammer oplyste på mødet den 24. august, at han var indtrådt som advokat for sagsøgte. Sagen blev berammet til dagene den 17. – 20. januar 2005.

Vi havde indkaldt ejerne til en ekstraordinær generalforsamling den 21. september. Jeg havde bedt Per om at være dirigent. Emnet var bestyrelsesflertallets forslag om tilladelse til altaner. Enkelte ejere var meget fornærmede, fordi emnet over hovedet blev lagt frem. Man havde jo afvist det i foråret. Andre havde al landsens argumenter for som imod.

Per redegjorde for hvordan han betragtede sagen proceduremæssigt. Efter retspraksis er det væsentligt om en altan er stor og giver skyggegener for andre i ejendommen, og det er væsentligt om etablering medfører fælles udgifter. Eftersom forslaget alene går på en altan, der er 1,3 meter i dybden, og indebærer valg af samme model og leverandør, således at facaden ikke vil blive uensartet, og fordi hver ejer selv må afholde udgifter til etablering og vedligeholdelse, var det Pers vurdering, at sagen kan afgøres med simpelt flertal.

I den efterfølgende diskussion sagde Karen Boesen, at hun betragtede Pers redegørelse som et partsindlæg for bestyrelsens flertal. Per svarede, at han ikke var købt af nogen, men at det var hans selvstændige vurdering som rådgiver for Grænsegården.

Efter dette indlæg trak jeg på vegne af forslagsstillerne forslaget.

Tredje forligstilbud

Den 27. august forespurgtes vi af Frank Hansen om vi kunne acceptere, at moderselskabet for Fiskedamsvej A/S, St. Frederikslund Holding A/S ” indtræder ” til erstatning for Fiskedamsvej. Man ønskede tydeligvis, at få gennemført likvidationen inden årsskiftet, hvilket sagen nu lagde en hindring for.

Vi udskød svaret til Frank Hansen til efter at have modtaget modpartens processkrift D, som forelå den 20. september. Med brev af 5. oktober foreslog vi, at

  1. 1.      Fiskedamsvej A/S under likvidation under retssagen tager til bekræftende genmæle over for sagsøgernes principale påstand om ejendomsret
  2. 2.      Sagsøgerne tilkendegiver over for retten, at sagsøgerne i forbindelse med en dom, der giver sagsøgerne medhold, frafalder krav på sagsomkostninger.

Hvis De imidlertid måtte foretrække et forlig, f.eks. for at undgå præcedensmæssige konsekvenser af en dom i lignende sager, kan det gøres ved, at de nuværende skødehavere tilskøder mine klienter loftet for en købesum på kr. 1 suppleret med en aftale om, at hver part bærer sine omkostninger.

Med brev af 26. oktober meddelte Frank Hansen, at det ikke tilkom ham at indgå forlig, samt han undrede sig over, at Per kunne anbefale os ikke at tage imod tilbuddet om en så væsentlig forøgelse af debitorboniteten. 

Forud for fremstillingen af vort endelige processkrift var jeg både på tingslysningskontoret og i Landsarkivet i jagten på skøder med påskriften om, at der til lejligheden var tilknyttet et loftsrum. Af mit eget skøde fremgik, at køber har brugsret til kælder og loftsrum. Undersøgelsen viste, at bestemmelsen tilsyneladende havde sneget sig langsomt ind i kontrakterne, idet alle ikke var noteret for denne brugsret. I alt viste undersøgelsen, at 13 ejerlejligheder havde adkomst til loftsrum fra Birkerød Invest A/S eller Ejendomsselskabet Norden efter 1981, hvilket blev fremlagt i retten som bilag 24. Et andet resultat af mine undersøgelser var en opdatering af Grænsegårdens historie, som siden er blevet indlagt på foreningens hjemmeside.

I forbindelse med denne jagt og til dels fremprovokeret af, at de sidste, nye ejere havde forsøgt at få adgang til loftet via Gænsegårdens ældste beboer og sidste lejer, nemlig den gamle købmand Anker Iversen, kom jeg i snak med ham om sagen. Han kunne fortælle, at hans lejekontrakt fra 1950 netop rummede en bestemmelse om loftsrum, og at han var villig til at møde frem i retten med denne oplysning.

Den 20. september havde Henrik Nehammer som nævnt fremsendt processkrift D som rettelig burde benævnes E. Han havde ikke fået sat ordentlig ind i sagen eftersom han fastholdt den principale påstand om afvisning af sagen, hvilket sagsøgte havde frafaldet med processkrift D. Han påstod, at sagsøgte gennem alle årene har betalt ejendomsskat, men fremlagde ikke den efterlyste dokumentation, og så forbeholdt han sig ret til yderligere påstande, anbringender og bevisligheder. Alt dette stod i vort supplerende processkrift III, hvor vi meddelte, at vi ville føre Anker Iversen som vidne.

Domsforhandlingen

Den 18. december fremsendte Per vort påstandsdokument. Vi ville føre bevis igennem partsforklaringer, og som vidner afhøre administrator P. J. Brinch, direktør Frank Hansen og konsulent Per Østergaard. Vi fremlagde 23 bilag til støtte for vor påstand.

Og den 20. december fremsendte Henrik Nehammer sagsøgtes påstandsdokument. Sagsøgte havde for nærværende konkret ingen bestemte ønsker om vidneafhøring, men forbeholdt sig ret til to vidner – personer hos sagsøgte eller tidligere ejere af loftet.

Af tidsplanen for domsforhandlingen fremgik, at jeg som daværende formand redegjorde sagsøgernes påstande i over 2 timer suppleret af de to tidligere formænd Klas Wolmar og Benny Tams. Her udover var der partsindlæg ved Morten Thiele, Jonna Fischer-Hansen, Peter Sølling, Marianne Pfeifer, Anker Iversen, Morten Voetmann, Natalia Kavtaradze, Per Koch og Asger Vilstrup. Klas Wolmar fulgte i øvrigt møderne som en meget interesseret og engageret tilhører.  

Sagen sluttede med efter vidneafhøringer med sagsøgernes og sagsøgtes procedure samt replik og duplik. Per fremlagde en flot procedure, der i øvrigt er vedlagt sagens dokumenter.

Af retsbogen fremgår, at retten foretog en besigtigelse af loftsrummet, at jeg efter rettens opfordring indvilgede i at lave et nyt bilag 14 og et nyt revideret bilag 13, samt at Henrik Nehhammer gjorde et stort nummer ud af at betvivle min troværdighed, fordi fordelingen af loftsrummene ikke var pinlig korrekt kombineret med en spejlvending af en tegning over loftet. Per afviste disse ubehagelige insinuationer med en henvisning til, at der alene var tale om en præcisering og korrektion af forældede bilag.

Den 24. februar 2005 afsagde sættedommer Ove Ulrichsen sin dom, og den 11. april foreslå tinglysningen på ejerlejlighedsnr.29. Sagen havde beskæftiget os i godt og vel 4 år.

En konklusion

Sagen blev vundet ikke mindst takket være Per Overbecks dygtighed og omhyggelighed.

Sagen havde inkl. retsafgifter kostet kr. 120.000.

Set i bagklogskabens ulidelige klare skær er jeg i dag mere end tilfreds med forløbet og sagens udfald. Havde vi indgået et forlig og dermed erhvervet loftet, så havde det helt sikkert udløst megen strid og ballade i ejerforeningen, som ikke ville kunne enes om anvendelsen af den erhvervede ejendom, jf. ikke mindst altansagens meget bizarre forløb. Hertil kommer, at loftets værdi i takt med finans- og boligkrisen givet er styrtdykket i værdi.

Vi har således ligeledes i overensstemmelse med Pers råd afholdt os fra at ændre på loftets fordelingstal.

 

Den seneste udvikling

Loftet blev solgt endnu en gang. Den nye ejer var selskabet USX af 01. 07. 2005 ApS, der er stiftet af ApS KBUS 38 NR. 3117, så reelt var det stadig Andersen Ejendomme, der ejede loftet. En repræsentant for den nye ejer mødte frem på foreningens generalforsamling den 26. april 2005, hvor han – Anders Juhl – fortalte om sit selskabs ønsker om at udvikle loftet, og at han for at kunne få foreningens accept var villig til f.eks. at finansiere et nyt tag, nye vinduer eller altaner for foreningen. Karen Boesen meddelte, at hun ikke ville gå med til indretning af lejligheder på loftet. Det var trods alt derfor vi havde ført og vundet en retssag.

Dirigenten Bjørn Krog Andersen henviste Andres Juhl til at kontakte bestyrelsen. Det har han ikke gjort.

Efter flere aflyste forsøg kom USX af 01.07.2005 ApS på tvangsauktion den 28. februar 2018. Det var bidende koldt. Auktionen var velbesøgt, og advokaten gjorde tydeligt opmærksom på, at det var mere end usikkert, at det kunne lade sig gøre at omdanne loftet til f.eks. ejerlejligheder. Foreningen var repræsenteret af formand og administrator, som måtte konstatere, at loftet blev solgt til et tysk registreret firma Ordrupdal GMBH for kr. 560.000, hertil kommer auktionsomkostninger og advokatudgifter på godt kr. 40.000. 

For ejerforeningen er der således alene tale om, at loftet har skiftet ejer, men det indebærer givet, at de forsøg på at overtale ejerforeningen til en accept af indretning af ejerlejligheder, som Anders Juhl forsøgte, vil blive genoptaget af Christian Andersen.

 

1. marts 2018

 

Steen Johansen