Den oprykkende panteret

Sagen om den oprykkende panteret havde en yderst konkret årsag, som efter afslutningen af hele sagsforløbet gav udslag i, at foreningen i sit årsregnskab for 1990 og 1991 måtte bogføre et tab på ikke inddrivelige ejerforeningskontingenter og aconto varmebidrag på hhv. kr. 14.483,15 og kr. 18.183,50 på uerholdelige debitorer, nemlig ejerne af hhv. Rebekkavej 36 st. og Rakelsvej 9.  

Sagen dukkede første gang op på foreningens ordinære generalforsamling i 1989, idet foreningens administrator revisor P. J. Brinch fortalte, at ejeren af Rakelsvej 9 havde fået et brev fra foreningens advokat om venligst at indbetale det skyldige beløb.

På det efterfølgende bestyrelsesmøde den 10. maj 1989 under ledelse af formanden kriminalkommissær Gunnar Lindén enedes man, at bede det nyvalgte bestyrelsesmedlem kontorchef i Boligministeriet Lisbeth Jordan om at redegøre for, hvilke sikkerhedsforanstaltninger, der kan træffes for at beskytte foreningen/fællesskabet mod tab, når en enkelt ejer ikke betaler sine ydelser.

Redegørelsen blev fremlagt på bestyrelsesmødet den 12. september. Med henvisning til en artikel i Ugeskrift for Retsvæsen af landsdommer dr. jur. Peter Blok, Ufr. 1989 B side 214 – 220, oplyste Lisbeth Jordan, at det i høj grad er anbefalelsesværdigt, at der lyses pant i den enkelte lejlighed til sikkerhed for foreningens krav mod den enkelte ejer. Det kan gøre på mange måder dels ved indbetaling af penge til ejerforeningen til indsættelse på en spærret konto, dels ved tinglysning af ejerpantebreve, der overgives ejerforeningen, dels ved tinglysning af skade løsbreve – eller ved at der til ejerforeningens vedtægter(§7) gøres en tilføjelse, der tinglyses pantstiftende for samtlige lejligheder.

Man enedes om den sidstnævnte løsning. For så vidt angik beløbet var der enighed om, at det skulle dække et års ejerforeningskontingent inkl. acontovarmebidrag. Man var også enig om, at tage individuelle hensyn ved at benytte fordelingstallene samt at beløbet, der er uden udgift for den enkelte ejer, skulle pristalsreguleres. Der var enighed om, at beløbet for den enkelte lejlighed skal være fordelingstallet ganget med 220.

På bestyrelsesmødet den 9. oktober 1989 fremlagde Lisbeth Jordan sit forslag til formulering af den oprykkende panteret i form af en tilføjelse til Normalvedtægtens § 7. Til sikkerhed for betaling af fællesbidrag og i øvrigt for ethvert krav, som foreningen måtte få på et medlem, herunder udgifterne ved et medlems misligholdelse, vil nærværende vedtægter være at tinglyse som pantstiftende på hver enkelt ejerlejlighed for et beløb, der udgør den pågældende ejerlejligheds fordelingstal tæller ganget med 220. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i reguleringspristallet og reguleres én gang om året, hver 1. oktober- første gang den 1. oktober 1990 - på baggrund af udviklingen i reguleringspristallet fra juli til juli. Panteretten respekterer foranstående panthæftelser og rykker op efter disse for så vidt som foranstående panthæftelser efter deres indhold afdrages og/eller til et forud angivet tidspunkt indfries. Med hensyn til de på ejendommen hvilende servitutter henvises til ejendommens blad i tingbogen.

Tinglysningen ville blive betalt af ejerforeningen. Der var indkaldt til ekstraordinær generalforsamling den 24. oktober 1989.

Generalforsamlingens dirigent var som sædvanlig landsretssagfører H. G. Carlsen, Rakelsvej 5, 2. tv.

Formanden Gunnar Lindén forelagde en skriftlig redegørelse for bestyrelsens forslag, hvoraf det bl.a. fremgik, at Peter Blok er inde på, at en tinglyst ret for ejerforeninger oftest glemmes ved oprettelsen – og hvis den er med taget, opstår der ofte den situation, at den eksisterende pantsikkerhed udhules af inflationen……. Peter Blok gennemgår en landsretsdom, der vedr. en grundejerforening.......Det blev på en generalforsamling besluttet med 28 stemmer for af i alt 41, at vedtægterne skulle tinglyses pantstiftende på alle grunde for et større beløb(kr.10.000). Enkelte grundejere bestred lovligheden, og det kom til en retssag, der afgjorde, at grundejerforeningen handlede lovligt. Landsretten udtalte, at den pantstiftende deklaration indebar et indgreb i den enkeltes ejendomsret, som ikke kunne antages at være uden betydning for lånemulighederne for så vidt angår private lån, og at der som udgangspunkt må kræves enstemmighed til vedtagelsen. Under hensyn til, at grundejerforeningen, hvis den ønskede sikkerhed i ejendommen ikke blev opnået, måtte antages at ville lide væsentlige tab, som ville belaste alle medlemmerne ligeligt, fandtes generalforsamlingens vedtagelse lovlig og bindende for samtlige medlemmer. Højesteret stadfæstede landsretsdommen.

Ved afstemningen stemte alle fremmødte(11 ejere ud af 18) for forslaget med den konsekvens, at formanden indkaldte til en ny ekstraordinær generalforsamling for endelig vedtagelse af vedtægtsændringen.

Den anden ekstraordinære generalforsamling blev afholdt den 6. november 1989 og her stemte 13 ejere ud for forslaget. Ingen stemte imod.

Vedtagelsen af tilføjelsen var faldet på plads. Herefter forestod en sædvanlig tinglysningsproces, troede man. H. G. Carlsen fremsendte den 28. november i original og tinglysningsgenpart vedtægtsændringen til tinglysning til Tinglysningskontoret ved Retten i Gentofte vedlagt kr. 400 til tinglysningsafgiften.

Første problem var afgiften. Denne viste sig at være kr. 500. Andet problem, at der mangler underskrift af samtlige lejlighedsejere. Anmodningen blev derfor afvist

Efter lidt bøvl med tilbagebetaling af afgiften blev anmodningen genfremsendt den 21. december, nu vedlagt en check på kr. 23.714 samt en anmodning om, at dommeren skriftligt begrunder afvisningen af hensyn til en kæresag. Beløbet kr. 23.714 er dels tingslysningsafgiften på kr. 500 og et stempelgebyr på 4 pct. af kr. 220 X 2638(ejendommens samlede fordelingstal).

Allerede den 29. december blev Carlsen det klart over, at sagen ville ende i Landsretten. Retsassessor, dommer Boris Hansens afvisning var blevet indført i dagbogen den 27. december og lød: Afvises fra tingbogen, da vedtægtsændringen ses at være et sådant indgreb i de enkelte ejerlejlighedsejeres råden, der kræver samtykke fra hver af dem, hvilket ikke er dokumenteret. Det tilføjes, at tinglysningsdommeren, og dennes medarbejdere ikke anser sig beføjede til, med virkning for de lejlighedsejere, hvis standpunkt ikke kendes, at udøve et skøn over, om pantets størrelse er rimelig i forhold til ejernes forpligtelser overfor foreningen.

Carlsen var især betænkelig ved dommerens betragtning om muligheden for at udøve et skøn, men allerede den 10. januar 1990 havde han udformet sit kæreskrift. Her henvises dels til den tidligere omtalte højesteretskendelse, dels til at vedtagelsen er sket forskriftsmæssigt, og at ingen har modsat sig vedtagelsen og endelig til, at panthæftelsen alene udgør ca. 2,5 pct. af den enkelte lejligheds ejendomsværdi og ca. 1 års forpligtelser over for foreningen.  Om udøvelsen af skøn anfører Carlsen, at et sådant synes at være udøvet af Højesteret i det citerede tilfælde ….. I øvrigt ville der efter min opfattelse kunne drages den konsekvens af Højesterets dom, at tinglysning må finde sted uden udøvelse af skøn, og at søgsmålinitiativet herefter må påhvile de medlemmer, der føler deres rettigheder trådt for nær.

Den 17. januar sendte Boris Hansen sagen til Østre Landsret bilagt hans bemærkninger til kæreskriftet, samt med tilføjelsen, at der næppe er pligt for tinglysningsdommeren til at give underretning til de lejlighedsejere, hvis samtykke til tinglysningen findes at mangle…… Medhold i kærendes påstand findes herefter at kunne skabe en lidet betryggende retstilstand.

Sagen blev tabt i Østre Landsret med en kendelse afsagt den 27. marts 1990. Carlsen søgte derpå Justitsministeriet om tilladelse til at kære til Højesteret som 3. instans. Dette blev i første omgang afvist med skrivelse af 24. juli, fordi ministeriet ikke fandt, at sagen havde principiel karakter.

Hvornår Ejerforeningen fik bevilget tilladelse til at kære sagen til Højesteret står indtil videre hen i det uvisse, men en væsentlig årsag er formentlig de argumenter, der løbende blev fremført i Ugeskrift for Retsvæsen af Peter Blok, hvor han utvetydigt tog afstand fra Østre Landsrets kendelse og plæderede for, at ejerforeninger med henvisning til Højesterets dom af 16. september 1988 kan gennemføre tinglysning af pantstiftende vedtægter eller etablering af andet ejerforeningspant med samme majoritet som kræves ved almindelige vedtægtsændringer, jf. Ufr. 1990 B side 277 – 283.

Den 15. marts 1991 giver Højesteret ejerforeningen blankt medhold med alle 5 dommerstemmer. Ejerforeningen Grænsegården havde skrevet retshistorie, hvilket ikke mindst understreges af, at bestemmelsen blevet en integreret del af Normalvedtægten for Ejerlejlighedsforeninger.

30.01.2010

Steen Johansen

I forbindelse med digitaliseringen af tinglysningen forsvandt den oprykkende panteret. Efter en længere korresponce med Tinglysningsretten lykkedees det med virkning fra og med den 18. december 2012 at få retableret den gamle retstilstand.

17.01.2013

Steen Johansen